在刚刚过去的3月份，深圳房地产市场数据表现亮眼。公开数据显示，3月份，深圳一二手住宅网签量环比均上升超过1倍，一二手住宅网签总量近8000套，创下近11个月来峰值。
具体来看，3月份，深圳一手住宅预售和现售网签量分别为1571套和1256套，环比分别上升约109%和约130%；同期，深圳二手住宅网签量达到5071套，环比上升约117%。
深圳二手住宅网签量站上“荣枯线”
总体来看，2024年下半年至今，深圳房地产市场信心回暖，成交量已越过市场底部，呈缓慢复苏态势，但非V型反转；其中，二手住宅市场成交表现更为坚挺。市场普遍认为，5000套是深圳二手住宅的“荣枯线”，
不过，3月份成交数据骤增并非完全是市场的真实反映，这背后还与春节假期处在2月份有关。此外，春节前后的交易的滞后性在3月份有所显现，二者共同影响成就了3月份的深圳住宅成交数据表现。
第一太平戴维斯华南区董事长吴睿分析指出，深圳的新房住宅市场表现呈现分化的特点，中高端产品及核心区项目市场表现相对更为突出，刚需盘及远郊盘反而去化并不太理想，这与以前明显不同。
“在经济修复过程中，部分人群资产配置需求释放以及人口流入支撑核心城市中高端住宅需求，使得核心地段、豪宅依然受欢迎，真正意义上的豪宅仍然是受追捧的优质资产。” 吴睿表示，按照住宅容积率新规要求，未来，以第四代住宅为代表的“好房子”将为房地产市场带来更多机会，也进一步满足深圳市民对美好人居的需求。
据吴睿介绍，与深圳的楼市价格总体平稳相比，隔壁的香港楼市从去年到目前，核心区价格涨幅约达10%。这背后，来自于包括高才、优才及IPO产生的企业高管在内的内地买家的购房需求不容忽视。
“放水养鱼”或可激发市场活力
相对深圳的一手住宅而言，其二手住宅市场表现更胜一筹。去年二季度以来，深圳二手住宅网签量基本在靠近5000套的区间运行。刚过去的3月份，深圳二手住宅网签量上行并重新站上5000套具有稳中向上较为扎实的基础，深圳楼市“小阳春”已基本确立。
实际上，二手住宅市场更丰富多元的供应和较高挂牌量，让购房者具有更广的选择性，这为二手住宅的成交提供了支撑；相比之下，受制于多种因素，深圳新房的供应，尤其是罗湖、福田及南山的供应量难以上量，市场供应量更多地集中在更远片区，而在当前的市场气氛中，这些片区的项目吸引力有所下降，一定程度上造成了供需错配。
在房地产市场整体仍承压的背景下，还有哪些政策工具箱可用？对此，吴睿表示，基于目前房地产企业的现状和压力，有必要用发展的眼光看待问题，“放水养鱼”可能是合适的策略；政府应加大对民营企业历史包袱处理力度，如设立专项债、包括旧改遗留问题处理，为行业减负，让新的枝叶长出来，以时间换空间。
他认为，优化房贷产品，参考企业经营贷模式，如前三年只还息不还本的政策具有可操作空间与必要性；另外，调整二套房、三套房贷款比例及利率，缩小房贷与经营贷利差，也是值得探索实施的政策选项，多项利好政策叠加将对房地产市场和房企造血功能恢复和促进良性循环，起到较好激发活力的正向作用。
长期来看，人口流入大的核心城市、中高端住宅、第四代住宅仍是市场机会点，刚需盘、远郊盘及三四线城市房地产市场仍将继续承压。
撰文：邱永宽
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